Prošla je godina za agencije koje se bave tržištem nekretnina u Hrvatskoj bila vrlo uspješna, a ulazak u Schengen i uvođenje eura imat će pozitivan utjecaj na njih i u 2023. No inflacija i neizvjesnosti na globalnim tržištima mogle bi u idućem razdoblju dovesti do stagnacije u kupoprodaji stanova, kuća i vikendica te poljoprivrednog zemljišta.

Činjenica je da tržištu nekretnina nije naštetila dvogodišnja pandemija COVID-19, već je, naprotiv, potaknula građane da ušteđevinu ulože u stanove i da joj na taj način ne samo sačuvaju vrijednost, već rentanjem i oplode.



U 2021. godini ukupni promet nekretninama iznosio je 60 milijardi kuna, što je 20 milijardi kuna više nego godinu prije, a cijene nekretnina u tom su razdoblju rasle gotovo 15 posto, dok je broj kupoprodaja porastao za 30 posto. Trend rasta cijena nekretnina nastavljen je i u 2022. i, prema prethodnim podatcima Eurostata, cijene su u prva tri mjeseca rasle za 13,5 posto u odnosu prema istom razdoblju godinu prije, što je iznad europskog prosjeka. Prema podatcima Državnog zavoda za statistiku, u prvom kvartalu 2022., u odnosu prema posljednjem kvartalu 2021., cijene nekretnina rasle su za 6,5 posto u Zagrebu, za 3,3 posto na Jadranu i za 6,4 posto u ostatku Hrvatske.

Kako ocjenjuju proteklu godinu i kakva su im očekivanja u ovoj, pitali smo nekoliko vlasnika agencija za promet nekretninama u Osijeku. Duško Grgur, predsjednik strukovne skupine pri HGK - Županijskoj komori Osijek i direktor German d.o.o. - Agencije za promet nekretninama, tvrdi da je do posljednja dva mjeseca u 2022. tržište nekretnina bilo vrlo aktivno, no u studenome i prosincu potražnja je stala, osim za male stambene jedinice. "Na tržištu su sada velike stambene jedinice, mahom u urbanim vilama, gdje je kvadratura od 80 do 120 pa i 130 četvornih metara, tako da su to zaista veliki iznosi, a odluke o kupnji takvih stanova ne donose se baš brzo", objašnjava Grgur, dodajući da je godina u početku bila korektna jer je bilo dosta manjih stanova koje je tržište prihvatilo i brzo su se prodavali unatoč visokim cijenama. One su bile od 1300 do 1600 eura za kvadrat rabljenog stana, a kod novih stanova od 1500 do 2000 eura, ako se radilo o nekom iznadprosječnom luksuzu. Ističe da su ostali samo veliki stanovi u urbanim vilama koje se i dalje grade jer investitori u njima vide interes.

"Naime, parcele su takve da se na njima ne može graditi višestambena građevina i zato grade te velike stanove po cijeni od 1750 do 1850 eura po kvadratu. Za životni standard prosječnog čovjeka u Slavoniji to je golem novac", kaže Grgur. Za prošlu godinu kaže da se u nekretnine ulagalo puno vlastitih sredstava, plaćalo se mahom gotovinom. "Poljoprivredna zemljišta se traže, no kvalitetnih i veliki parcela na tržištu nema. Početkom godine hektar je bio od 6500 do 8000 eura, a sada je prešao i 10 tisuća eura, no što vrijedi kada zemljišta nema. To su uglavnom male parcele, ali kvalitetne table od 10 i više hektara nemoguće je naći", naglašava, navodeći da je posebno tražena zemlja u Baranji, Silašu i okolici Osijeka, prema Klisi, gdje je zemlja vrlo kvalitetna.

Govoreći o očekivanjima od ove godine, Grgur podsjeća na to da stručnjaci predviđaju vrlo ozbiljnu recesiju i prognoza je da cijene stanova dalje neće rasti, moguća je stagnacija ili čak možda i blagi, neznatni, pad cijena. Prema njegovim riječima, Hrvatska će i u ovoj godini biti zanimljiva za kupnju nekretnina našim državljanima koji žive po Njemačkoj, Austriji i Švicarskoj. "Kupuju nekretnine u Hrvatskoj jer su u odnosu na te zemlje cijene daleko niže, rekli bismo korektnije. Većinom kupuju u priobalju, možda ne baš prvi red do mora, ali u zaleđu većih gradova, kupuju i u Slavoniji. Statistike kažu da su se lani nekretnine kupovale u Hrvatskoj uglavnom stranim kapitalom, do 36 posto od ukupne trgovine nekretninama u RH", kaže Grgur i zaključuje da će biti jako dobro ako ova godina bude kao prethodna.

Pavo Đanić, ovlašteni agent za posredovanje u prometu nekretninama Fidus, nekretnine i investicije d.o.o. Osijek, kaže kako su svi očekivali da će u 2022. doći do stabilizacije, pa čak i pada cijena, a da su najveći pesimisti očekivali pucanje nekretinskog balona. "Nekoliko je faktora, kao što su niske, nikada niže, kamatne stope u financijskim institucijama, rast primanja, subvencije države, grada i županije, male kamatne stope na štednju u bankama i inflacija, kupnja od strane stranaca (sedam od 10 nekretnina na moru i u Zagrebu kupili su stranci), utjecalo na veliku aktivnost na tržištu nekretnina u prvoj polovini i trećem kvartalu 2022. U posljednjem, četvrtom kvartalu dolazi do stagnacije zbog vrlo slabe ponude manjih (do 60 m2), kvalitetnih stanova, povećanja cijena (cijene malih stanova u Osijeku otišle su čak do 2000 €/m2), velike inflacije, povećanja kamatnih stopa na stambene kredite i pooštrenih uvjeta za odobrenje kredita, pada potražnje koja se izjednačuje s ponudom, ali i nerealnih očekivanja vlasnika nekretnina", pojašnjava Đanić.



On smatra da će sigurno doći do stabilizacije cijena, no ne toliko u novogradnji koliko u staroj gradnji. "Imali smo 2008. pad; 2015. rast; a 2023. ćemo imati pad - samo je pitanje koliki i koliko dugo će trajati izlazak iz krize", zaključuje Đanić.

Krunoslav Šabić, zamjenik predsjednika strukovne skupine pri HGK-u i vlasnik Agencije Tasman nekretnine, prošlu godinu smatra jednako dobrom kao i prethodnom. "Teško je biti prorok i predvidjeti što će se dogoditi, no s obzirom na to da nam se otvara i europsko tržište, očekujemo još bolju prodaju i veći interes. Jedina stvar koja na to može utjecati globalno negativno je rat, ali što se tiče mikrotržišta, mi posljednjih godina idemo samo prema gore, i cijenama i prodajom. Evidentno je da su cijene porasle i zadržavaju se na nekoj razini. Valja uzeti u obzir da te cijene nisu investitorima omogućile da više zarađuju, nego im se jednostavno input povećao. Ali definitivno prodaja je bolja i to iz godine u godinu", naglašava.

Prema njegovim riječima, to je jasno vidljivo i kroz činjenicu koliko se u Osijeku gradi novih stanova u posljednjih pet godina. "I laici i oni koji uopće ne traže nekretnine mogu zamijetiti da se dugo godina nije toliko gradilo. To se, naravno, nije odrazilo na sve, jer imamo i dalje okolicu Osijeka gdje su kućama porasle cijene, no ne u tolikoj mjeri koliko stanovima u gradu. Nemoguće je sve generalizirati i ima puno vrsta nekretnina čije cijene ovise i o lokaciji. Osijek se, međutim, ne može uspoređivati s manjim gradovima u njegovoj okolici, nego sa sebi ravnim gradovima, sveučilišnim centrima. Ovdje se može kvalitetnije školovati, naći bolji posao i bolje napredovati nego u nekim manjim sredinama", rekao je Šabić. Napominje da su migracije stalno prisutne i da će stranci moći nesmetano kupovati nekretnine. "Sada imamo puno više kupaca, mi smo njima jako povoljni i svi oni koji si žele osigurati neku nekretninu za život u mirovini to mogu učiniti", tvrdi Šabić.