Cijene stambenih nekretnina u Hrvatskoj nastavit će rasti, ali se njihov rast postupno usporava zahvaljujući sve većoj ponudi novogradnje. Stručnjaci pritom ne očekuju pad cijena ni ponavljanje scenarija iz 2008. godine, ocjenjujući da je današnje tržište znatno stabilnije nego prije globalne financijske krize.

Ne prijeti repriza 2008.

Glavni su to zaključci prvog izdanja Nekretninskog pulsa, nove kvartalne analize tržišta nekretnina i građevinarstva koju su predstavile Zagrebačka banka i Arhivanalitika - Ekonomski Lab. Analiza pokazuje da su cijene stambenih nekretnina nastavile rasti i u prvom tromjesečju ove godine. Najveći rast zabilježen je kod postojećih stanova, čije su cijene u odnosu na isto razdoblje lani porasle 16,1 posto, dok je novogradnja poskupjela 9,7 posto.

Istodobno, autori izvješća bilježe blago poboljšanje priuštivosti kupnje stanova.

- Novi Indeks priuštivosti nekretnina pokazuje koliko je kupnja stana građanima doista dostupna jer, uz cijene nekretnina i visinu plaća, uzima u obzir i kamatne stope na stambene kredite. Prema tom pokazatelju, priuštivost je u prvom tromjesečju ove godine blago poboljšana, osobito kod novogradnje - rekao je Hrvoje Dolenec, direktor makroekonomskih i tržišnih analiza u Zagrebačkoj banci.

Ključni razlog za takav trend jest postupno povećanje ponude novih stanova, koja bi tijekom ove i iduće godine mogla dovesti do normalizacije tržišta i sporijeg rasta cijena.

- Indeksi priuštivosti nekretnina blago su povećani početkom 2026. unatoč nastavku rasta cijena stambenih objekata. Međutim, poboljšanje vidimo isključivo u segmentu novogradnje. I dalje se gradi premalo novih stanova u odnosu na potražnju, zbog čega ne očekujemo pad cijena, nego njihovu postupnu stabilizaciju - rekao je ekonomski analitičar i koautor izvješća Velimir Šonje.

Šonje smatra da se današnje tržište bitno razlikuje od onoga prije velike financijske krize.

- Hrvatska je ušla u zrelu fazu građevinskog ciklusa, ali ne očekujemo nagli preokret kakav se dogodio 2008. godine. Potražnja ostaje snažna iz strukturnih razloga, dok je ponuda novih stanova i dalje osjetno manja nego tada. Primjerice, u Zagrebu se danas ne gradi ni približno onoliko koliko se gradilo 2008. - rekao je.

Dodao je kako je Hrvatska među zemljama Europske unije koje su posljednjih godina zabilježile najveći rast cijena nekretnina.

Kredit za 30 - 40 posto kupnji

- U posljednje tri godine Hrvatska je četvrta u Europskoj uniji po rastu cijena nekretnina. Ipak, očekujem da tržište ulazi u fazu zasićenja, odnosno normalizacije rasta cijena. Scenarij iz 2008. godine ne vidim kao realan - poručio je i podsjetio da se najveći dio tržišta odnosi na prodaju postojećih stanova.

Naime, prema podacima Hrvatske narodne banke, oko 30 do 40 posto kupnji financira se stambenim kreditima, dok se ostatak plaća vlastitim sredstvima. Čak 80 do 90 posto svih transakcija odnosi se na postojeće, a ne nove nekretnine.

Iako ukupna građevinska aktivnost usporava zbog završetka obnove nakon potresa i slabijeg zamaha državnih investicija, analitičari očekuju da će stanogradnja ostati glavni pokretač sektora. Građevinske će se tvrtke pritom sve više usmjeravati na stambenu izgradnju, uz veću konkurenciju i potrebu za povećanjem produktivnosti te primjenom novih tehnologija.

Analiza pokazuje i da je Hrvatska u posljednjih 15 godina zabilježila rast cijena stambenih nekretnina od 126 posto, čime se nalazi na devetom mjestu među članicama Europske unije. Iako je posljednjih nekoliko godina rast bio među najbržima u Europi, dugoročniji podaci pokazuju da su pojedine države, poput Mađarske, Estonije, Litve i Portugala, imale znatno izraženiji rast cijena.

Dio rasta, smatraju autori, posljedica je gospodarskog razvoja i približavanja hrvatskog standarda razvijenijim članicama Europske unije, dok snažna potražnja i nedovoljna ponuda novih stanova i dalje održavaju pritisak na rast cijena.