Građanska inicijativa "Stanari zajedno" upozorila je na pojavu dosad neuobičajene prakse prilikom sklapanja ugovora o kupoprodaji stana prema kojoj se od budućih vlasnika stanova odmah traži suglasnost za kratkoročni najam bilo kome od suvlasnika u toj zgradi. Iz te građanske inicijative kažu da je dio odvjetnika koji zastupaju investitore stambenih zgrada u predugovore o kupnji nekretnine ubacio dodatni članak u kojem se od kupaca stanova traži spomenuta suglasnost.

Izmjene ugovora

Odvjetnički su uredi klijentima u ugovorima o kupoprodaji nekretnine uveli članak 16., koji su nazvali "suglasnost" i u kojemu stoji: Kupac se potpisom ovog predugovora o kupoprodaji nekretnine obvezuje izdati pisanu suglasnost svakom suvlasniku predmetne nekretnine koji svoj stan u predmetnom objektu ima namjeru dati u kratkoročni najam, navode u građanskoj inicijativi "Stanari zajedno".

U članku 16. predugovora o kupnji tako se navodi da je "svaki suvlasnik dužan postupiti u skladu s odredbama Zakona o upravljanju i održavanju zgrada (NN 125/24) i Pravilnikom o kućnom redu u zgradama (NN 86/25). Prodavatelj potpisom ovog predugovora o kupoprodaji nekretnine potvrđuje i jamči kupcu da je naprijed navedena ugovorna klauzula sastavni dio svakog predugovora potpisanog sa svakim suvlasnikom".

Iz građanske inicijative poručuju da se na taj način kupce dovodi pred zid jer odmah moraju dati suglasnost te da se radi o još jednom u nizu dokaza zloupotrebe zakonske odredbe.

Profesor na Pravnom fakultetu u Rijeci i voditelj pravne klinike koja pruža besplatnu primarnu pravnu pomoć, dr. Dejan Bodul podsjeća da rješenje problema zabrane kratkoročnog najma, nakon kupnje stana i sklapanja kupoprodajnog ugovora, gdje je stranka dopustila kratkoročni najam, treba tražiti kroz izmjenu međuvlasničkog ugovora.

“Radi se o ugovoru kojim se uređuju prava, obveze i međusobni odnosi suvlasnika zgrade u zajednici suvlasnika kojim se suglasnost može uskratiti. Međuvlasnički ugovor smatra se sklopljenim kada ga potpiše natpolovična većina suvlasnika, a odluke koje proizlaze iz međuvlasničkog ugovora u većini slučajeva obvezuju sve suvlasnike", ističe Bodul.

“Ako se sklopi ugovor u kojem se daje suglasnost za kratkoročni najam, mislim da se ne radi o zlouporabi prava, ali konačnu riječ ima uvijek sud", napominje Bodul i pojašnjava da zakoni daju samo temeljne smjernice o tomu koje okolnosti sud treba imati u vidu pri donošenju odluke o tome zloupotrebljava li određena stranka pravo, ali, razumljivo, ne razrađuje dodatne kriterije koje treba uzeti u obzir kako bi se moglo ocijeniti da je došlo do zlouporabe prava, ostavljajući rješavanje tog pitanja praksi i uspostavljanju odgovarajućeg pravnog standarda, što nije uvijek jednostavan zadatak.

Krajnji oprez

Stoga, ako se želi izbjeći dugotrajan sudski postupak, savjetuje Bodul, treba se pristupiti izmjenama međuvlasničkog ugovora. "Vezano uz predmetno pitanje sklapanja kupoprodajnog ugovora, u pravu je općepoznato da obveznopravni odnosi postoje i djeluju inter partes, jer su ugovorom vezani vjerovnik i dužnik te je ugovor sklopljen kada se stranke dogovore oko bitnih sastojaka ugovora. Dakle, stranke se mogu i ne moraju dogovoriti u kojem slučaju se ugovor neće sklopiti", pojašnjava Bodul.

Građanska incijativa "Stanari zajedno" stoga poziva kupce stanova da svakako budu krajnje oprezni prilikom potpisivanja takvih ugovora. Iako traže izmjene Zakona o vlasništvu i pozivaju državne institucije da istraže je li zakonski opravdano "ono čega su se dosjetili pojedini odvjetnici", Bodul navodi da u ovom slučaju problem nije u nadležnosti države, nego isključivo suda.

Podsjetimo, građanska inicijativa "Stanari zajedno" traži od Vlade da se u stambenim zgradama ne dopuste apartmani tvrdeći da se krši njihovo ustavno pravo na dostojanstven i siguran život. Predstavnica inicijative Melisa Mladineo Brnčević rekla je da obični stanari u stambenim zgradama već 12 godina trpe nesnosnu buku i izmjene gostiju čime se krše njihova ustavna prava na mir i dostojanstven život, a nemaju, tvrdi, ni ono osnovno, a to je sigurnost. Zato traže da se izmijeni članak 73. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima tako da se točno definira što je stan, što je stambena zgrada, a što je apartman. Također predlažu da se ukinu sve dozvole koje su izdane za apartmane u stambenim zgradama koji se koriste za kratkoročni najam. Poručuju da nisu protiv turizma, ali da za njega ne bi smjelo biti mjesta u stambenim zgradama.