Broj kupoprodaja stambenih nekretnina nastavio je padati i u 2025., trećoj uzastopnoj godini u kojoj se bilježi smanjenje broja kupoprodajnih transakcija, pri čemu je njihov ukupan broj bio približno osam posto niži nego u prethodnoj godini, a najveći pad zabilježen je na Jadranu, podaci su Hrvatske narodne banke, a prema preliminarnim podacima Porezne uprave, koji pokazuju da je, unatoč padu broja kupoprodajnih ugovora, njihova ukupna vrijednost porasla za 3,3 posto zbog rasta cijena nekretnina.

Želje i stvarnost

Rast cijena stambenih nekretnina u Hrvatskoj u protekle je četiri godine bio vrlo izražen, napominju u središnjoj banci, a u prošloj godini dodatno se ubrzao na 14,1 posto nakon rasta od 10,4 posto u 2024. godini. Tako je Hrvatska po rastu cijena nekretnina i dalje pri samom vrhu zemalja Europske unije, a posljedica je snažne potražnje u uvjetima nastavka gospodarskog rasta i rasta zaposlenosti i plaća te naglog smanjenja kamatnih stopa na stambene kredite početkom godine, a u HNB-u kažu da je potražnju za nekretninama dodatno potaknula Vladina mjera povrata poreza za mlade pri kupnji prve nekretnine. Da je potražnja za stambenim nekretnnama i dalje vrlo visoka upućuje i činjenica kako je optimizam u vezi s planiranom kupnjom stana ili kuće u idućih 12 mjeseci na povijesno visokim razinama, ističu u HNB-u.

BRUNO JOBST

Iako u središnjoj banci navode da tražene cijene nekretnina u oglasima upućuju na snažan rast ostvarenih cijena, koji bi se mogao nastaviti i u ovoj godini, agencije za nekretnine iz iskustva pak navode da se razlika između tražene i realizirane cijene nekretnine nije mijenjala već već godinama.

- Razlika između traženih i realiziranih cijena nekretnina već se godinama kreće oko 20 posto, iako značajno ovisi o lokaciji, vrsti nekretnine i odnosu ponude i potražnje na pojedinom tržištu. U dijelovima Hrvatske gdje je potražnja slabija, poput pojedinih slavonskih županija, ta je razlika često manja jer su prodavatelji svjesniji realne tržišne vrijednosti svoje nekretnine. S druge strane, u Zagrebu, na obali i u atraktivnijim turističkim područjima vlasnici često postavljaju optimističnije početne cijene, pa je prostor za pregovore veći, pojašnjava analitičar nekretninskog tržišta i vlasnik agencije za nekretnine Imperium Immobiliare Filip Brkan. Dodaje kako je važno naglasiti da tražena cijena predstavlja želju prodavatelja, dok realizirana cijena pokazuje koliko je tržište u određenom trenutku spremno platiti. Upravo zato realizirane cijene daju najrealniju sliku stanja na tržištu - kaže Brkan i napominje da je prostor za nerealno postavljene cijene sve manji jer kupci raspolažu velikom količinom informacija, prate oglasnike, uspoređuju cijene i sve češće angažiraju stručnjake.

- Nekretnine koje su kvalitetno pozicionirane i pravilno procijenjene često se prodaju uz minimalna odstupanja od tražene cijene, dok one precijenjene mogu mjesecima stajati na tržištu prije nego što dođe do korekcije cijene i realizacije prodaje. Iz iskustva mogu reći da je najvažnije od samog početka postaviti realnu tržišnu cijenu. Nekretnina koja je od prvog dana pravilno pozicionirana najčešće postiže najbolji rezultat za vlasnika, dok previsoka početna cijena često dovodi do dužeg vremena prodaje i na kraju veće korekcije nego što bi bila potrebna da je cijena od početka bila usklađena s tržištem - navodi Brkan.

Vlastiti kapital kupaca

Zbog rasta cijena nekretnina koji je neusporedivo veći od rasta dohotka pogoršala se priuštivost stanovanja, no u HNB-u navode da se poboljšala "kreditna priuštivost" zbog nižih troškova financiranja, tj. smanjenja omjera otplate duga i dohotka, ali to ne znači nužno da se povećao broj kupoprodaja nekretnina ostvarenih kreditom. Brkan kaže kako se danas često stvara dojam da većina kupaca nekretnine kupuje preko stambenih kredita, no praksa pokazuje drugačije.

- Procjenjujemo da se oko 70 posto kupoprodaja realizira vlastitim sredstvima, odnosno transakcijski, dok se približno 30 posto kupnji financira putem kredita. Upravo zbog tako velikog udjela kupaca koji raspolažu vlastitim kapitalom tržište nekretnina pokazuje znatno veću otpornost na promjene kamatnih stopa nego što mnogi očekuju - navodi Brkan.

Prema podacima HNB-a, prosječna kamatna stopa na novi stambeni kredit u veljači je iznosila 3,1 posto, što je oko 0,7 postotnih bodova ispod najviše razine s početka 2024. godine.

U prošloj se godini nastavila smanjivati aktivnost stranih državljana na hrvatskom tržištu nekretnina. Prema preliminarnim podacima Porezne uprave, koje prenosi HNB, ukupan se broj kupoprodaja nerezidenata smanjio, dok je njihov udio u ukupnim kupoprodajama ostao stabilan na razini od oko 9 posto. Ako se promatraju kupoprodajne transakcije na Jadranu, gdje je inozemna potražnja najzastupljenija, udio nerezidenata blago se smanjio te je u 2025. iznosio 22 posto mjereno brojem transakcija, odnosno 25 posto mjereno ukupnom vrijednosti.