Hrvatska najveći broj kapaciteta nema ni u apartmanima, ni u hotelima, ni u kampovima, nego u takozvanom nekomercijalnom smještaju, dakle - vikendicama i stanovima. I to ne “od jučer”, već ako se analiziraju podaci Hrvatske turističke zajednice (HTZ), još od COVID godina. Kolike razmjere ta sveopća apartmanizacija obale poprima nemoguće je konkretno definirati, no i ovi podaci upozoravaju na strašnu sliku stanja na terenu.

Lani je u segmentu “nekomercijale” rast kapaciteta bio najznačajniji, s približno 25 tisuća novih kreveta, dok je kod komercijalnog obiteljskog smještaja došlo do zaustavljanja rasta, odnosno registrirano je čak i manje kreveta nego godinu prije.

Preveliki zalogaj

Prema podacima eVisitora 2019. u Hrvatskoj je bilo prijavljeno oko pola milijuna nekomercijalnih kreveta, a već 2023. taj je broj, doduše pod utjecajem pandemije i obaveze prijavljivanja radi dobivanja tadašnjih COVID potvrda, skočio na više od 650.000 kreveta. U 2024. Hrvatska je dobila još 30-ak tisuća nekomercijalnih kreveta, a lani je ta brojka još narasla i prešla 700.000 nekomercijalnih kreveta u sezoni. Zaprepašćuje zapravo činjenica da je s tom brojkom nekomercijalni smještaj, i to onaj koji je prijavljen, najmasovniji dio turizma. Naime, obiteljski je smještaj lani u kolovozu imao oko 670.000 kreveta, kampovi oko 250.000, a hoteli oko 180.000 kreveta.

Država je taj segment svojevrsnog sivog tržišta zahvatila uvođenjem poreza na nekretnine, što je zasad stvorilo popriličnu pomutnju s pogrešno izdanim rješenjima, a najnoviji je pokušaj da se kroz novi Zakon o ugostiteljskoj djelatnosti i usklađenje s europskom direktivom onemogući iznajmljivanje komercijalnih, ali i nekomercijalnih kreveta, preko takozvanih OTA platformi, odnosno Bookinga, Airbnba i ostalih.

Međutim, da je riječ o zalogaju koji se tako skoro neće ni približno staviti pod kontrolu, pokazuju i podaci Državnog zavoda za statistiku (DZS), koji jednom godišnje objavi koliko je vikendaša bilo prijavljeno u tim vikendicama i stanovima te koliko su noćenja ostvarili. Tako ispada da je 2019., a kada je bilo prijavljeno oko 200.000 nekomercijalnih kreveta manje nego lani, ostvareno - najviše nekomercijalnih dolazaka i noćenja. Konkretno, više od pola milijuna dolazaka i lijepih 13 milijuna noćenja. Posljednje dvije-tri godine ta se brojka kreće na približno 10 i pol milijuna nekomercijalnih noćenja. Dakle, dva i pol milijuna noćenja manje uz 200.000 više prijavljenih kreveta?!

DZS kaže i kako je predvodnica Zadarska županija s lanjska četiri milijuna nekomercijalnih noćenja, na drugom je mjestu Primorsko-goranska s 2,6 milijuna, a treća Istra s oko milijun i pol nekomercijalnih noćenja.

Zanimljivo je kako su najviše nekomercijalnih noćenja lani ostvarili domaći vikendaši – oko 4,1 milijun, s time da se taj broj smanjio u odnosu na protekle godine. Na drugom su mjestu Slovenci, koji su lani ostvarili 2,8 milijuna nekomercijalnih noćenja, s tim da se taj broj posljednjih godina povećava – 2022. registrirano je oko 300.000 slovenskih nekomercijalnih noćenja manje. Treći su Nijemci s 640.000 nekomercijalnih noćenja, s tim da su njemačka nekomercijalna noćenja bila najveća 2022. i 2023., kada ih je ostvareno oko 700.000. Od tada su, kao i domaća nekomercijalna noćenja, u padu.

Strani vlasnici

Ove brojke zanimljivo je “upariti” i s podacima o tome koliko su nekretnina stranci kupili posljednjih godina. Iz podataka Porezne uprave o kupoprodajama nekretnina proizlazi kako je od 2019. do kraja prošle godine strancima prodano oko 70.000 nekretnina. Jasno, nisu to sve vikendice i stanovi, ali većina jest, i to u atraktivnom predjelu uz obalu i na otocima. Od toga približno 19.000 nekretnina otpada na kupce iz Slovenije, 17.000 na kupce iz Njemačke, a oko 7000 na one iz Austrije.

Tržište kupaca nekretnina u ovom je razdoblju obilježeno dominacijom Slovenije i Njemačke, ali i snažnim rastom kupaca iz srednje Europe i postupnim padom kupnji iz Rusije i Ujedinjenog Kraljevstva. Pritom je rekordna bila 2022. s oko 13.300 kupoprodaja, nakon čega se svake godine broj kupoprodaja smanjivao, na lanjskih 9159. Iako je to i dalje iznad razine iz 2019., kada su stranci u Hrvatskoj kupili oko 7200 nekretnina.

I kroz ovako grubu analizu jasno se može zaključiti kako je vikendica i stanova sve više, a prijavljuje se realno sve manje vikendaša. Ova siva zona izmjene ključeva s “prijateljima i rodbinom” u stranoj zemlji predstavlja itekakvu nelojalnu konkurenciju registriranom komercijalnom obiteljskom smještaju, koji sve više opterećuju davanja i zakonski okvir. Stručnjak za obiteljski smještaj, konzultant Nedo Pinezić, pojasnio je kako nekomercijalni smještaj nikad nije bio zakonski reguliran obvezom upisa u upisnik turističkih kapaciteta.

- Iako to nije komercijalni smještaj, kroz turističku statistiku vodi se promet koji je u njemu ostvaren. No nigdje ne postoji podatak koliko imamo tih kapaciteta, kako po županijama tako i na razini države, s obzirom na to da još uvijek nema obveze upisa tih objekata u upisnik turističkih kapaciteta. S druge strane, postoji jasna zakonska obveza, koja proizlazi iz Zakona o turističkoj pristojbi, prema kojoj su vlasnici takvih objekata dužni platiti turističku pristojbu za sebe i članove uže obitelji u paušalnom iznosu ili po noćenju s popustom od 70 posto za period ljetnih mjeseci. Znači, zakonska obaveza postoji, ali ne postoji evidencija koliko ima tih kapaciteta, pa se onda ne može provjeriti u kojoj je mjeri ta zakonska obveza ispunjena, a što je zapravo početak uvođenja reda u nekomercijalni smještaj - kaže Pinezić. Podsjetio je i kako je riječ o privatnim stanovima i kućama, što znači da nijedna od inspekcijskih službi u nadzor ne može bez sudskog naloga, a tu je i činjenica da građani Europske unije i Europskog ekonomskog prostora mogu boraviti u zemljama članicama do 90 dana tijekom godine bez obveze prijave boravišta. To znači da boravkom u vikendici ne čine nikakav prekršaj, osim da nije plaćena turistička pristojba.

Nedovoljno redara

Novi zakon o ugostiteljskoj djelatnosti “udara” upravo na naplatu boravišne pristojbe, pa će te ovlasti ubudući dobiti i – komunalni redari. Što je, reći će Pinezić, neodrživo s obzirom na to da se u posljednje vrijeme na komunalne redare prebacuje sve više obveza i ovlasti, a s druge strane vlada opći deficit tih kadrova u svim jedinicama lokalne samouprave.

Upozorio je i kako se i dosad kroz PDV identifikacijski broj, koji iznajmljivač mora priložiti ugovoru koji ima sklopljen s OTA platformom, i plaćanje PDV-a na proviziju, poslovanje s platformama za buking moglo i dosad nadzirati. Ta zakonska obaveza, naime, postoji već 13 godina.

Reći će kako se uvođenjem dodatne administrativne mjere evidencije objekata koji se rentaju preko OTA platformi u naravi ništa ne mijenja jer oni su i dosad mogli biti kontrolirani, a sad se samo još više administrativno opterećuju oni koji rade legalno. Većina nekomercijalnih kapaciteta ionako je u vlasništvu stranih državljana te njima praktički nisu potrebne platforme jer oni u krugu svojih prijatelja mogu popuniti svoje objekte tih nekoliko ljetnih tjedana.

- Nekomercijalni smještaj nelojalna je konkurencija legalnom turizmu i to se mora izregulirati poreznom politikom. Nažalost, dolazimo u zabludu da se potezom pera rješavaju problemi koji su gomilani desetljećima, ali to u stvarnosti nije tako. Gdje postoji uporište da se nešto krene rješavati, to se nije pomaknulo i time ne možemo biti zadovoljni - zaključio je Nedo Pinezić.