Unatoč nekim najavama i očekivanjima da će zbog pada kupoprodaje nekretnina u Hrvatskoj doći i do pada cijena, istraživanje koje je proveo portal Nekretnine.hr tijekom studenog ove godine pokazuje da tražene cijene stanova i kuća nastavljaju rasti, dosežući najvišu razinu.

Tražene cijene stambenih nekretnina na nacionalnoj razini prosječno su cijele 2025. godine bilježile stabilan rast, tako da je tijekom svih ovogodišnjih mjeseci do studenoga zabilježen rast prosječnih cijena, uz tek manje oscilacije sredinom godine. Na početku godine ta je prosječna cijena iznosila 3500 eura po četvornom metru, tijekom ljeta je skočila na 3700 eura, a u studenom je zabilježena najviša razina, s prosječnom cijenom od 3754 eura po kvadratu, što je oko 9,4 posto više nego u studenome 2024. Zanimljivo je podsjetiti i kako je najniža vrijednost u posljednjem dvogodišnjem razdoblju bila zabilježena u siječnju 2024., kada je prosječna cijena bila 3198 eura po četvornom metru.

Specifično tržište

Specifičnost je hrvatskog tržišta nekretnina izražena razlika u cijenama između regija i gradova. U Varaždinu je u svibnju zabilježen nagli skok na prosječno 2406 eura po kvadratu, a u drugoj polovini godine cijena je pala na oko 2300 eura. Sličan sezonski obrazac zabilježen je i u nizu drugih kontinentalnih gradova. U Dubrovniku je pak prosječna tražena cijena nekretnine vrhunac doživjela u veljači ove godine, oko 5829 eura po četvornom metru, a do studenoga je pala na oko 5110 eura, što je otprilike pet posto niže nego prethodne godine. Dubrovnik je tako bio jedini veći grad koji je u studenom zabilježio negativnu godišnju promjenu.

Zagreb i Split nastavili su stabilan rast, bez znatnijih korekcija. Zagreb je u studenom imao prosjek od 3668 eura, što je 14,8 posto više nego prethodne godina, a Split je dosegnuo 5401 euro, s godišnjim rastom od 16,5 posto. Zanimljivo je da je prosječna tražena cijena nekretnine u Splitu mjesečno rasla za 50-60 eura po kvadratu. Prema rezultatima istraživanja portala Nekretnine.hr, tijekom 2025. godine u više gradova cijene su rasle u proljeće i rano ljeto, a tijekom ljeta i jeseni u manjim su sredinama stagnirale ili se blago korigirale. Tako su cijene svoj vrhunac u Dubrovniku doživjele tijekom veljače, u Varaždinu tijekom svibnja, a tijekom listopada u Osijeku. Zagreb i Split pokazivali su kontinuirani rast do kraja studenog. Jesenas je u pojedinim gradovima, poput Dubrovnika i Varaždina, zabilježeno blago hlađenje tržišta, a u Zagrebu se dogodila minimalna korekcija u listopadu. U studenom je ponovno zabilježeno jačanje cijena, uz najviši nacionalni prosjek u godini.

Regionalni direktor portala Nekretnine.hr, Mladen Matijević, komentirajući te rezultate, navodi da su ove godine ponovno postojali ciklički obrasci kretanja cijena. "Proljetni mjeseci najčešće donose veću tržišnu aktivnost, što u konačnici dovodi i do rasta traženih cijena. Iako pojedine sredine, poput Dubrovnika, bilježe korekcije, ukupna kretanja upućuju na nastavak interesa, posebice u priobalju i većim urbanim središtima", zaključuje Matijević.

Nastavak rasta?

Prosjeci cijena po gradovima tijekom studenog ove godine jasno potvrđuju razliku između obalnih i kontinentalnih tržišta. Cijene u gradovima poput Splita i Dubrovnika višestruko su više od onih u slavonskim gradovima, a umnogome nadmašuju i glavni grad Zagreb.

To ilustriraju i odnosi među gradovima. U Splitu je cijena iznosila oko 5401 euro, u Dubrovniku oko 5110 eura, Zagrebu 3668 eura, Rijeci 3516 eura, Osijeku oko 2008 eura, a u Varaždinu oko 2314 eura po četvornom metru nekretnine. Nastave li se uočeni obrasci iz 2025., najizgledniji scenarij je nastavak rasta na nacionalnoj razini i sljedeće godine.

Veća urbana središta i dio priobalja vjerojatno će zadržati potražnju i pritisak na cijene, a tržišta koja su već pokazala korekcije mogla bi eventualno imati nešto duže stagnacije u kupoprodaji nekretnina i veću osjetljivost na sezonalnost. Kontinentalni gradovi mogli bi i dalje imati skokove u aktivnijim mjesecima, uz mirniji drugi dio godine. Trend, dakle, ostaje uzlazan, ali uz poneku korekciju tamo gdje su cijene već otišle u nebo.