Unatoč nekim najavama i očekivanjima da će zbog pada kupoprodaje nekretnina u Hrvatskoj doći i do pada cijena istraživanje koje je proveo portal Nekretnine.hr tijekom studenog ove godine pokazuje da tražene cijene stanova i kuća nastavljaju rasti dosegnuvši najvišu razinu.

Tražene cijene stambenih nekretnina na nacionalnoj razini prosječno su tijekom cijele ove godine bilježile stabilan rast tako da je tijekom svih ovogodišnjih mjeseci do studenoga zabilježen rast prosječnih cijena, uz tek manje oscilacije sredinom godine. Na početku godine je ta prosječna cijena iznosila oko 3.500 eura po četvornom metru površine da bi tijekom ljeta skočila na 3.700 eura dok je u studenom zabilježena najviša razina s prosječnom cijenom od 3.754 eura po kvadratu. što je oko 9,4 posto više u odnosu na studeni 2024. godine.

Važno je istaknuti da je najniža vrijednost u dvogodišnjem razdoblju bila je zabilježena u siječnju 2024. kada je prosječna cijena iznosila oko 3.198 eura po četvornom metru.

Specifično tržište

Specifičnost hrvatskog tržišta nekretnina je izražena razlika u cijenama među regijama i gradovima. U Varaždinu je u svibnju zabilježen nagli skok na prosječno 2.406 eura po kvadratu da bi u drugoj polovici godine one pale na oko 2.300 eura. Sličan sezonski obrazac zabilježen je i u nizu drugih kontinentalnih gradova.

U Dubrovniku su prosječne tražene cijene nekretnina vrhunac doživjele u veljači ove godine s oko 5.829 eura po četvornom metru da bi do studenoga pale na oko 5.110 eura što je otprilike 5 posto niže nego godinu ranije. Dubrovnik je tako bio jedini veći grad koji je u studenom zabilježio negativnu godišnju promjenu.

Zagreb i Split nastavili su stabilan rast, bez značajnijih korekcija. Zagreb je u studenom imao prosjek od oko 3.668 eura što je 14,8 posto više u odnosu na prethodnu godinu, dok je Split dosegnuo 5.401 eura s godišnjim rastom od 16,5 posto. Zanimljivo je da su prosječne tražene cijene nekretnina u Splitu mjesečno rasle za oko 50 do 60 eura po kvadratu.

Prema rezultatima istraživanja portala Nekretnine.hr tijekom 2025. Godine u više gradova cijene su rasle u proljeće i rano ljeto, dok su tijekom ljeta i jeseni u manjim sredinama stagnirale ili se blago korigirale. Tako su cijene svoj vrhunac doživjele u Dubrovniku tijekom veljače, u Varaždinu tijekom svibnja a tijekom listopada u Osijeku. Zagreb i Split pokazivali kontinuirani rast do kraja studenog..

Jesenas je u pojedinim gradovima poput Dubrovnika i Varaždina zabilježeno blago hlađenje tržišta, dok se u Zagrebu dogodila minimalna korekcija u listopadu. U studenom je ponovno zabilježeno jačanje cijena, uz najviši nacionalni prosjek u godini.

Regionalni direktor portala Nekretnine.hr, Mladen Matijević, komentirajući rezultate navodi da su tijekom ove godine ponovno bili prisutni ciklički obrasci kretanja cijena.

- Proljetni mjeseci najčešće donose veću tržišnu aktivnost, što se u konačnici odražava i na rast traženih cijena. Iako pojedine sredine, poput Dubrovnika, bilježe korekcije, ukupna kretanja upućuju na nastavak interesa, posebice u priobalju i većim urbanim središtima, zaključuje Matijević.

Najskuplji Split

Najskuplje prosječne cijene nekretnina bilježe Splitsko-dalmatinska županija s oko 4.236 eura po kvadratu, Primorsko-goranska s oko 4.074 i Istarska županija s oko 3.719 eura po kvadratu. Stoga je jasno da Dalmacija bilježi najviši prosjek cijena s oko 3.913 eura.

Za kupovinu nekretnina najpovoljnije su slavonske županije. S najnižim prosjekom cijena od oko 775 eura po kvadratu prednjači Virovitičko-podravska županija, slijede ju Vukovarsko-srijemska županija s oko 1.016 eura i Osječko-baranjska s prosječnom cijenom od oko 1.601 eura.

Prosjeci cijena po gradovima tijekom studenog ove godine jasno potvrđuju razliku između obalnih i kontinentalnih tržišta. Cijene u gradovima poput Splita i Dubrovnika višestruko su više od onih u slavonskim gradovima, a značajno nadmašuju i glavni grad Zagreb.

To ilustriraju i odnosi među gradovima. U Splitu je cijena iznosila oko 5.401 euro Dubrovniku oko 5.110 eura Zagrebu 3.668 eura Rijekci 3.516 eura Osijeku oko 2.008 eura, a Varaždinu oko 2.314 eura po četvornom metru nekretnine.

Nastave li se uočeni obrasci iz 2025., najizgledniji scenarij je nastavak rasta na nacionalnoj razini i tijekom sljedeće godine. Veća urbana središta i dio priobalja vjerojatno će zadržati potražnju i pritisak na cijene, dok bi tržišta koja su već pokazala korekcije mogla eventualno imati nešto duže stagnacije u kupoprodaji nekretnina i veću osjetljivost na sezonalnost. Kontinentalni gradovi mogli bi i dalje imati skokove u aktivnijim mjesecima uz mirniji drugi dio godine.

Trend dakle ostaje uzlazan ali uz pokoje korekcije tamo gdje su cijene već otišle u nebo.