Cijene nekretnina u Hrvatskoj više neće rasti na način na koji su rasle i trendovi bi se u ovoj godini trebali promijeniti u smjeru lagane stabilizacije tržišta, što znači da bi cijene nekretnina krenule prema nekakvim realnim okvirima, smatra Dubravko Ranilović, predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama Hrvatske gospodarske komore, komentirajući za naš list aktualnu situaciju na hrvatskom tržištu nekretnina i trendove u 2025. godini.

Također navodi da, neovisno o tržištu, Hrvatska neće riješiti problem priuštivog stanovanja ako se ne donesu programi koji će to priuštivo stanovanje potaknuti i omogućiti ga onima kojima je to nužno i potrebno.

- S obzirom na stambenu politiku, ne očekujem da će se stvari promijeniti preko noći. Teško je davati neke procjene što će se događati na tržištu nekretnina jer je nemoguće predvidjeti globalnu situaciju. Kao što je bilo 2008. godine, kada je krenula kriza, tako je i sada. Ako Njemačkoj, Italiji, Francuskoj ide teško, onda će i Hrvatskoj ići teško. Mi smo povezani i nema načina da se to izbjegne. To znači da puno ovisimo o globalnim zbivanjima, ratovima i svemu što se događa u svijetu i naravno da ćemo dijeliti tu sudbinu - smatra Ranilović.

Tržište polarizirano

Hrvatska će u ovoj godini započeti politiku priuštivog stanovanja, no to, prema njegovim riječima, ne znači da će odmah sve nekretnine biti jeftine i da će sve biti priuštivo.

Rezimirajući proteklu, 2024. godinu, Ranilović podsjeća da je hrvatsko tržište nekretnina jako polarizirano, odnosno da su razlike između Zagreba i priobalja s jedne strane te s druge strane Slavonije i središnje Hrvatske goleme.

- To su posve različita tržišta jer glavni grad sam po sebi privlači investitore na neki drugi način, priobalje privlači strance, koji kupuju nekretnine koje pak mogu investirati kao "second home", a ostatak Hrvatske ovisi o vlastitom tržištu i zato je teško govoriti kao o jednom, istom tržištu. Ono što karakterizira hrvatsko tržište, govoreći zajedničkim jezikom, jest posebno velik rast cijena u drugom kvartalu prošle godine. Samo u tom jednom kvartalu cijene su iznimno porasle, za više od tri postotna poena, nakon čega je vidljiva stagnacija cijena u realizaciji - objašnjava predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama HGK-a, dodajući da treba uvijek razlikovati ono što je tražena cijena od realizirane i ono što se vidi da je trend.

Do pada prometa nekretninama došlo je zbog više razloga: gospodarske situacije u Hrvatskoj, ali i globalno, te zbog prilično nerealnih cijena rabljenih nekretnina, čija prodaja zapravo ne može dosegnuti i realizirati te cijene.

Ranilović drži da i mediji govore kako cijene stalno rastu, pa je dosta nerealnih potražnji, koje se na tržištu ne mogu realizirati po traženim cijenama.

- Posljedica toga je pad prometa nekretnina od gotovo sedam posto na godišnjoj razini, što znači da imamo pad prometa nekretninama. Najtraženiji su stanovi manjih površina, i to je oduvijek i svagdje na svijetu tako. Manje su nekretnine plaćevno prilično tražene, pogotovo što takve nekretnine vrlo lako mogu ući u tržište najma, a da ne govorimo u Zagrebu ili o priobalju - u obliku turističkog najma. Male će nekretnine uvijek biti tražene, ali kada idemo iznad iznosa od 200.000 eura, stvar se bitno usporava, pogotovo iznad 300.000, 400.000 eura i dalje. Onda više to ne ide na taj način i zato se teže prodaju nekretnine koje su veće površinom i cijenom - podsjeća Ranilović.

Nekretnine su ulaganje

Na upit zbog čega se onda ne grade manji stanovi ako je za njima potražnja velika, naš sugovornik ističe kako statistika govori da je više od 400.000 stanova u Hrvatskoj prazno, od čega u Zagrebu iznad 50.000.

- Problem je što je nekretnina sama po sebi postala investicija i postoje ljudi u Hrvatskoj koji investiraju u stanove. To nije samo trend kod nas, nego i u cijelom svijetu. U nekakvom nestabilnom okruženju nekretnina kao investicija izgleda vrlo dobro. Ljudi smatraju da im je bolje držati novac u nekretnini čak i da ništa s njom ne rade, da ju ne iznajmljuju, nego u banci te da će nekim generiranim rastom cijena nekretnina u najgorem slučaju zadržavati vrijednost. I to je postao trend, koji je doveo do toga da je za tom kategorijom, skuplje novogradnje, puno veća potražnja nego za rabljenim nekretninama. Naravno, to kupuju oni koji imaju novca. Sada imamo cijeli segment tržišta novogradnji koje se zapravo ne grade za srednji sloj stanovništva, nego se cilja isključivo viši kupovni rang. Zato se i grade te veće nekretnine, jer onaj tko ima novac, ulagat će u nekretnine, te ih ne zanima kategorija ljudi kojima je to nedostupno - smatra Ranilović, napominjući da upravo zato imamo velik problem s razvojnim projektima u stanogradnji, da se vrlo malo stanova gradi za srednji sloj, a da ne govorimo o siromašnijem sloju, kojemu je to nepriuštivo.

Napominje također da je to tržište i da se demografija rješava stambenom politikom, odnosno da mi ne možemo kroz tržište stvarati priuštivo stanovanje.

- Zato se sada stambenom politikom nastoji to riješiti. Predviđaju se neke porezne i poticajne mjere za najam stanova, pri čemu će se u suradnji s lokalnom zajednicom zapravo graditi i priuštivi stanovi i stvarati stambeni prostori za najam. Lokalna uprava i gradovi na taj će način razmišljati kako zadržati mladu populaciju. To je nešto s čim se moramo uhvatiti u koštac, a ne tražiti rješenje na tržištu, kao što ni država ne može intervenirati na tržištu - poručuje Ranilović.

Ono što, prema njemu, država može napraviti nekom poreznom reformom i ovim što je 1. siječnja stupilo na snagu, Zakonom o porezu na nekretnine, jest da demotivira potražnju kako bi te cijene nekretnina došle u neke prihvatljive okvire.

- Ne samo cijene nekretnina za prodaju nego i cijene nekretnina za najam. Oni koji su na početku svog radnog života i koji formiraju obitelj nisu ni kreditno sposobni, te ne mogu ništa. Njima treba dati mogućnost, prije svega kroz priuštivi najam, da dođu do rješenja pitanja stambenog prostora. Ova stambena politika ide u tom smjeru, da se pokuša riješiti taj problem, koji je za Hrvatsku velik, ogroman. No bitan segment demografije jest sigurno stanovanje, jer ako mladi ljudi imaju problem da nemaju gdje živjeti, tražit će druga rješenja i okrenuti se drugim mogućnostima. Još je gora situacija nego u Osijeku i Zagrebu u priobalju, gdje prevladava turistički najam i gdje stranci kupuju nekretnine. Situacija je nemoguća u Dubrovniku, Splitu i drugim gradovima, jer se ne može uopće naći stan za najam. Tu treba nekakva intervencija države i lokalne samouprave. Sami gradovi moraju odlučiti koja im je strategija, tko će im živjeti, raditi, plaćati poreze, trebaju strategije da zadrže mlade ljude i da se stvaraju obitelji. Mladi čovjek koji nije naslijedio neku nekretninu u Dubrovniku u velikim je problemima i nema uopće budućnosti u Dubrovniku. To su strategije i politike koje idu izvan okvira tržišta i ne možemo očekivati da to tržište rješava - upozorava Ranilović.

Ako se takvom stambenom politikom taj pritisak na potražnju smanji i ako gradovi i lokalne uprave proizvedu nekakve nekretnine koje će osigurati priuštivi najam, ispuhat će tu potražnju, što bi onda i na tržištu reguliralo cijene nekretnina.

- Ovako su svi na tržištu, i mladi, i stari, i oni koji imaju, i oni koji nemaju, i naravno da je pritisak na nekretnine jako velik, što diže cijenu najma i cijenu prodaje pogotovo. Ako se zna da 12-13 tisuća stranaca svake godine kupuje nekretnine, to znači da za domaće ljude ima vrlo malo prostora. Stoga se nekakve stambene politike moraju donijeti i u okviru tih politika lokalna će politika morati odlučiti što želi u budućnosti, kako da joj gradovi i općine izgledaju, kakav će biti sastav stanovništva i koga će uspjeti zadržati, što je presudno za preživljavanje pojedinih gradova i regija - zaključuje Ranilović.