Novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, koji bi trebao na snagu stupiti već s prvim danom sljedeće godine, donijet će promjene koje bi trebale dovesti do poboljšanja stanja stambenog fonda u Hrvatskoj, što, međutim, za vlasnike odnosno suvlasnike stanova neizbježno donosi i veće troškove zbog znatnog porasta pričuve i cijena usluga upravljanja. Vlasnici stanova strahuju da će im se troškovi pričuve i održavanja čak udvostručiti.

Konačni prijedlog tog zakona Vlada je u saborsku proceduru poslala sa sjednice u četvrtak.

Sastanci i zapisnici

Činjenica jest da su zgrade, izgrađene krajem prošlog stoljeća, u prilično lošem stanju, jer se nije ulagalo u održavanje, nego se uglavnom sve svodilo na saniranje šteta. Nije bilo kontinuiranog, organiziranog i "pametnog" planiranja održavanja. Suvlasnici su za održavanje uglavnom izdvajali minimalne predviđene iznose, koji su bili nedovoljni za dugoročno planiranje održavanja, a predstavnici stanara najčešće nisu imali dovoljno znanja za vođenje zgrada i svoj su rad svodili na pozivanje upravitelja da sanira štete, bilo da se radilo o kvaru dizala, bilo o saniranju instalacija grijanja ili vode, pa čak i kada je trebalo promijeniti samo rasvjetna tijela na stubištu. Većina je predstavnika suvlasnika nedorasla obvezama. Posebno je to bilo primjetno u funkcioniranju velikih zgrada, s više od stotinu stanova, čiji su "proračuni" bili znatni, ali u pravilu loše iskorišteni. Tamo gdje su predstavnici stanara znali što i kako raditi te u suradnji sa stanarima pravilno usmjeravali novac, rezultati su itekako vidljivi. Nažalost, takve se zgrade u Osijeku može nabrojiti na prste jedne ruke.

Zakon o upravljanju i održavanju zgrada neće predstavnicima suvlasnika dopuštati da se samovoljno razbacuju novcem zajedničke pričuve, da bez organiziranja sastanaka i informiranja stanara donose odluke, da sastanci prolaze bez zapisnika. Predstavnici stanara više neće moći samostalno odlučivati o trošenju novca, moći će biti kažnjeni za nerad, a na kraju i smijenjeni.

Za suvlasnike zakon prvenstveno uvodi strože obveze u vezi s održavanjem zajedničkih dijelova zgrade, poput fasada, krovišta, dizala i instalacija. Povećava se odgovornost svakog suvlasnika u smislu sudjelovanja u financiranju nužnih popravaka i investicija. Dok su dosad mnogi suvlasnici mogli izbjegavati ulaganja u održavanje, novi zakon predviđa oštrije kazne za one koji ne sudjeluju u zajedničkim troškovima.

Suvlasnici će također morati više pažnje posvetiti izboru i kontroli upravitelja zgrade. Prema zakonu, svaki upravitelj će morati imati licencu za obavljanje tog posla. Osim toga, redovito održavanje zgrada postat će obvezno, s time što će se morati provoditi inspekcije i sastavljati detaljni planovi održavanja. Za upravitelje, pak, novi zakon donosi veće odgovornosti, ali i prilike. Licenciranje upravitelja uvodi profesionalizaciju sektora, što znači da će samo kvalificirane osobe i tvrtke moći obavljati te poslove.

Međutim, s povećanim odgovornostima dolazi i pritisak na upravitelje. Povećava se potreba za dodatnim edukacijama i osiguranjem da zgrade ispunjavaju sve tehničke i sigurnosne zahtjeve. Inače se mogu suočiti s novčanim kaznama, pa i gubitkom licence.

Toga je svjestan i Dražen Despot, vlasnik osječke tvrtke za upravljanje zgradama Kućepazitelj, koji kaže kako bi bilo dobro da prođe bar godinu dana primjene tog zakona, pa da se pokaže što je kvalificirani problem i da se mijenja ono što se ne pokaže dobrim, a dodaju kvalitetnija rješenja. Smatra da se jedna kvalificirana tvrtka može posvetiti i kvalitetno upravljati s najviše 25 zgrada, a da sve iznad toga broja zahtjeva zapošljavanje većeg broja ljudi.

“Novi zakon upraviteljima donosi prava, ali i nove obveze. Moramo otvoriti i voditi poseban račun i predračun svake zgrade te osigurati vođenje poslova svake nekretnine odvojeno na računu upravitelja, osigurati poduzimanje aktivnosti održavanja. Morat ćemo izrađivati godišnje i višegodišnje planove upravljanja svake zgrade pod prijetnjom prekršajne kazne. Morat ćemo razgovarati sa svakim predstavnikom suvlasnika, ili s ostalim suvlasnicima, kako bismo vidjeli kakav program upravljanja žele", objašnjava Despot.

Razdoblje prilagodbe

Ono s čime se u ovom prijedlogu zakona nikako ne slaže jest stavak koji kaže da su upravitelji dužni osigurati hitni popravak najkasnije u roku od tri sata od prijave potrebe popravka, odnosno čim okolnosti dopuste.

“To u nekim slučajevima neće biti moguće uz ovaj manjak radnika u firmama koje se bave tim poslom. Gdje imate toliko vodoinstalatera koji su dostupni odmah da ih pošaljete na intervenciju. Jednostavno se to neće moći, a određene su i kazne upraviteljima za neosiguranje hitnog popravka u roku od tri sata od prijave potrebe popravka. Dobit će novčanu kaznu od 700 do 5500 eura", tvrdi Despot. Drži da bi za primjenu toga stavka zakona trebalo odrediti neko razdoblje prilagodbe. "Taj se dio mora promijeniti i to će život pokazati", poručuje.

Također ističe da je zakonodavac upravitelje trebao izjednačiti u pravima i obvezama s predstavnikom suvlasnika. Naime, u slučaju da nije moguće izabrati predstavnika suvlasnika među onima koji žive u zgradi, to može biti i osoba koja ima prebivalište ili boravište u gradu ili općini u kojoj se nalazi zgrada. "Odluka o izboru predstavnika suvlasnika donosi se kvalificiranom većinom. Za nas profesionalce ne vrijedi 50 plus jedan glas, nego mi moramo skupiti 80 posto suvlasničke većine, što je nemoguće. Moramo znati da 40 posto suvlasnika ne živi u stanovima, iznajmljuju ih ili je teško do njih doći. Zašto firma koja se profesionalno bavi tim poslom ne bi imala iste uvjete", pita se naš sugovornik. Uvjeren je, kaže, da će ovakav pristup nametati potrebu za povećanjem pričuve jer je sadašnja pričuva nedostatna i za najosnovnije popravke. n