U svrhu osiguranja bolje brige o zajedničkim prostorima i infrastrukturi stambenih zgrada novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, koji je još u pripremi i čitanju, donosi promjene koje će značajno utjecati na suvlasnike stanova i upravitelje zgradama. Premda se zakonodavac nada kako će zakon poboljšati kvalitetu upravljanja, za vlasnike stanova to će značiti dodatni rast troškova odnosno povećanje pričuve.

S obzirom na to da se predviđa stroža kontrola i više obveznih radova na održavanju zgrada, iznosi pričuve, odnosno fonda koji suvlasnici zajednički uplaćuju, najvjerojatnije će porasti, a povećanje pričuve u tom bi slučaju posebno pogodilo stanare u starijim zgradama, gdje su potrebni opsežniji popravci i renovacije.

Osim toga, cijene usluga upravljanja zgradama također bi mogle porasti, jer će upravitelji morati pokrivati dodatne troškove licenciranja, edukacija i administracije kako bi zadovoljili nove standarde. Sve to znači da će suvlasnici morati izdvajati više novca za redovito održavanje i eventualne hitne popravke.

Porezni subjekt

Za Krešimira Novoselića, direktora osječkog Zavoda za stanovanje, koji upravlja najvećim fondom stambenih kvadrata u Osijeku, prva i najbitnija promjena tog prijedloga Zakona jest da će svaka zgrada dobiti svoj OIB, odnosno postat će pravna osoba i moći će samostalno stupati u pravne odnose, što prije nije bilo moguće.

- Iako su mogli biti tuženi, tužiti i ovršavati, što su u pravilu ipak radile preko upravitelja koji ih je zastupao, velika je promjena što će zgrada moći sudjelovati i kao porezni subjekt. Primjerice, za zgrade koje su imale antene ili reklame na pročeljima uvijek je bilo sporno tko je dužan platiti porez. Ne može se reći da to mora platiti predstavnik suvlasnika kao potpisnik ugovora, već to mora platiti zgrada. Tu je bila praznina koja je sada riješena - poručuje Novoselić.

Na upit hoće li poskupjeti upravljanje zgradama, Novoselić kaže da ako je dobar upravitelj, na stanare će taj novi Zakon minimalno utjecati.

- Najniža pričuva iznosila je 1,53 kune (20 eurocenti) po četvornom metru i to je odgovaralo cijenama nekretnina iz 1997. godine. S obzirom na to da za suvlasnike nije bila predviđena nikakva kazna, dopuštali smo da nemaju minimalnu pričuvu niti smo htjeli nametnuti veću pričuvu ako oni to ne žele. Trenutačno je kod nas 38 posto zgrada na toj minimalnoj pričuvi i njima će to biti prilično velik šok budući da će se minimalna pričuva odrediti odlukom koja će pratiti etalonsku cijenu građenja. Po njemu bi minimalna pričuva, ako ne dođe do promjene, bila 0,54 eura po kvadratnom metru, što je više nego dvostruko od sadašnje minimalne pričuve - objašnjava direktor Zavoda za stanovanje dodajući kako je njihova naknada vrlo rijetko bila veća nego što je naknada predstavnika suvlasnika ili naknada za čišćenje zgrade.

Novoselić također ističe da će još razmisliti hoće li raditi korekciju cijene.

- Vrlo vjerojatno ćemo nastaviti naplaćivati usluge upravljanja i održavanja kako je ugovoreno ugovorom o upravljanju, ali ćemo sigurno morati dodatno naplaćivati stvari koje smo dosad uslužno radili, a nismo trebali, jer se ne radi o uslugama koje se mogu svrstati pod redovito upravljanje i održavanje zgrada. Primjera radi, izrada dopisa koje suvlasnici žele da pošaljemo državnim tijelima, izrade troškovnika, ishođenje kredita i sl., odnosno takve ćemo stvari dodatno morati naplaćivati, ali za to ćemo još donijeti odluku - poručuje.

Još je tu niz promjena, zbog čega Novoselić tvrdi da ih čeka velik posao u sljedećih nekoliko godina. Uvjeren je kako će zakon biti aktualna tema u sljedećih 5 do 10 godina.

- Pozdravljamo novi Zakon, to je stvar koja se morala posebno regulirati. Neće on biti idealan, jer idealan zakon ne postoji, i neće imati dobra rješenja za sve, ali korak je u dobrom smjeru. Sigurno da ćemo imati izmjene i dopune vidimo li da nešto u praksi ne funkcionira. Zakonodavac već sada ima sluha za nas. Preko Udruge upravitelja davali smo mnoge kritike i komentare i već smo za neke stvari koje su se naizgled činile dobrim rješenjem vidjeli da će biti problem u praksi i one su adekvatno izmijenjene - zaključio je Novoselić.

Zakon nužan

Predsjednik Udruge stanara grada Osijeka Milan Kamenko tvrdi kako je ipak najvažnija promjena ta što ćemo najvjerojatnije konačno imati zakon, i to je, kaže, sigurno globalno gledajući najveći benefit cijele situacije.

- Ne može se reći da je dosad bilo bezakonje, jer je bilo u Zakonu o vlasništvu i drugim pravima nekakvih odredbi i uredbi sa zakonskom snagom, međutim, već od postanka Hrvatske stalno zazivamo donošenje zakona jer je područje stanovanja ipak važan segment života i zapravo je zakon bio nužan - smatra Kamenko.

Prema novom Zakonu suvlasnici će moći biti i kažnjeni za neispunjavanje svojih obveza. Većina drži da je zakonsko određivanje sankcija dobro jer sama činjenica da su one propisane dovode do uvjerenja kako će se i primjenjivati. Diskutabilnim smatraju primjenu kažnjavanja, primjerice, kada komunalni redar utvrdi da je netko postavio novu klimu ili antenu na pročelje zgrade ili u situaciji kada netko izdaje povremeno stan, a njegov gost pravi buku i nered. Zajednica suvlasnika mu može izreći sankciju da je dužan platiti trostruki iznos pričuve, no upitno je kako će to funkcionirati u praksi.

- Hoćemo li se svi pretvoriti u tužibabe ili ćemo biti policajci? - pita se Kamenko dodajući da će se o novom Zakonu sigurno raspravljati i pet godina nakon njegova donošenja.

Novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada donosi nužne promjene koje bi trebale poboljšati stanje stambenih zgrada u Hrvatskoj, ali će također povećati financijske obveze suvlasnika. Iako će veća kontrola i profesionalizacija upravitelja zgradama osigurati bolje upravljanje i održavanje, stanari moraju biti spremni na rastuće troškove, posebno kroz povećanje pričuve i cijena usluga upravljanja. n