Vlada je ove jeseni krenula u sređivanje stanja na tržištu nekretnina, no informacije se puštaju selektivno, pa ni o novom porezu na nekretnine još ne znamo sve.

Jačati ponudu

Zasad se spominju stanovi, zgrade, općenito stambeni prostor, no ne i građevinsko zemljište, kao ni zemljište općenito. Ako, recimo, građevinsko zemljište ostane izuzeto iz oporezivanja, njegova bi atraktivnost u odnosu prema drugim oblicima nekretnina mogla porasti, a onda i cijena. Kako su zemljišta input, trošak pri novogradnji, to bi cijenu novogradnji još moglo podići, što sigurno ne bi trebala biti intencija zakonodavca. Agenti za promet nekretninama s kojima smo razgovarali neslužbeno kažu da, istina, osim zemljišta, građevinskih, ali i poljoprivrednih, zakon ne spominje ni državne nekretnine, ali ni crkvene... No ne žele donositi zaključke dok ih ne izbruse na razini strukovnih udruga.

Ekonomski analitičar Damir Novotny isto kaže da još zapravo ne znamo što će točno oporezivanjem biti obuhvaćeno, no istina je, kaže, da se zemljišta ne spominju. "Porez na nekretnine u pravilu bi morao obuhvaćati sve nekretnine, pa i građevinsko i poljoprivredno zemljište. Porez na nekretnine najstariji je porez u povijesti poreza i najpravedniji ako se dobro implementira jer oporezuje više one koji imaju vrjednije nekretnine. Sada je pitanje što će zakonodavac htjeti oporezivati. Nema zasad u javnim raspravama zemljišta, ni građevinskog ni poljoprivrednog, samo su zgrade obuhvaćene, i to po kvadratu, što je slično komunalnoj naknadi. No ne vjerujem u scenarij da će sada zbog toga porasti cijena građevinskih zemljišta, pa još i podizati cijenu novogradnji. To mi je ipak malo nategnuta hipoteza. No problem je što ovo sada općenito neće utjecati na ono što se želi postići, a to je priuštivost stanovanja. Na cijene se može utjecati samo jačanjem ponude, a to mogu jedino gradovi i općine prostornim planiranjem. Recimo, u Zagrebu ima bezbroj lokacija u gradskom vlasništvu koje Grad može usmjeriti prema priuštivom stanovanju ili prema izgradnji stanova, kako to rade gradovi u Austriji, Njemačkoj, Italiji. Tek ako oni daju zemljište i kažu da neće naplatiti ni komunalni priključak i slično, to može biti impuls priuštivom stanovanju. Zemljišta plus komunalna infrastruktura čine 30 posto troška izgradnje novih stanova, i to je model za jačanje ponude i priuštivosti, a ne porezne intervencije. Dakle, ovakav prijedlog zakona neće utjecati na priuštivost stanovanja, neće izazvati pomake ni lijevo ni desno, jer je prije svega anemičan, mlitav je, i neće imati nikakvih učinaka na tržište nekretnina. Zapravo će samo zadovoljiti formu prema Europskoj komisiji, da se može reć i- O.K., evo, mi smo to odradili", smatra Novotny.

Preporuka OECD-a

Kaže da, ako se već donosi, onda mora uključiti i zemljišta, jer ih svagdje u svijetu uključuje. "U Njemačkoj se taj porez čak zove 'bodensteuer', a onda se dijeli na oporezivanje poljoprivrednih i oporezivanje građevinskih zemljišta, na drukčiji i složen način. U okviru građevinskog se onda oporezuju i nekretnine koje su tu", opisuje Novotny. Kaže, ako se ne budu oporezivale ni državne nekretnine, a čini se da ni njih nema, da je i to pogrešno. "Država ima ogromni fond nekretnina, u državnom vlasništvu je milijun hektara poljoprivrednog zemljišta, i ne stoji argument da bi 'plaćali sami sebi'. Svagdje je to tako, a, osim toga, i činovnicima, zaposlenima u državnom sektoru obračunava se porez na dohodak. I tu onda država plaća samoj sebi, a kako bi bilo da su oni izuzeti? Naravno da to ne bi išlo. Neka i ovdje prvo sami sebe potaknu da iskoriste neiskorištena zemljišta i nekretnine. Ovako ispada da ćemo samo zadovoljiti formu prema međunarodnim institucijama", smatra Novotny.

Zanimljivo je primijetiti da bi u tom slučaju, da se porez počne odnositi i na neiskorištene nekretnine u državnom vlasništvu, država taj porez dominantno plaćala jedinicama lokalne samouprave. Novotny nadalje navodi da u planu oporezivanja nema ni crkvenih nekretnina, jer one i ne mogu biti oporezovane, zato što je Katolička Crkva Vatikanskim ugovorima izuzeta. Za razliku od toga, opisuje Novotny, u Grčkoj je, primjerice, u vrijeme krize, oporezivanje prošireno i na crkvene nekretnine.

Porez na nekretnine imaju sve zemlje EU-a osim Cipra, Malte i Hrvatske. OECD preporučuje da se obračunava "ad valorem", prema vrijednosti. Tretira se kao izvorni prihod jedinica lokalne samouprave, koje bi ta sredstva trebale investirati u komunalnu infrastrukturu, navodi Novotny.