Samo uz suglasnost 80 posto suvlasnika vlasnici će stanova u stambenim zgradama moći svoju nekretninu davati u najam turistima ili stranim radnicima, predviđa novi Prijedlog zakona o upravljanju i održavanju zgrada, koji je u javnu raspravu poslalo Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine.

Potpredsjednik Vlade i resorni ministar Branko Bačić tvrdi da 40 posto stambenog fonda u Hrvatskoj ne služi stanovanju, što je razlog rasta cijena kvadrata i najamnina, te je cilj 908.000 stanova vratiti njihovoj prvotnoj namjeni, odnosno stanovanju. U Hrvatskoj gospodarskoj komori smatraju da će se takvim strožim uvjetima kratkoročnog najma doći do povoljnijih stanarina za mlade obitelji. Potpredsjednica HGK-a za graditeljstvo i promet Mirjana Čagalj tvrdi da se prijedlog novog zakona može gledati i kao dio Nacionalnog plana stambene politike koji bi omogućio više stanova na tržištu za dugoročno stanovanje, a posljedično i niže najamnine.

Pitanja upravljanja

Zakonom o upravljanju i održavanju zgrada želi se sustavno riješiti sva pitanja upravljanja i održavanja zgrada koja su nedvojbeno od bitne važnosti za postizanje cilja kvalitetnog stanovanja, ali i zaštite zdravlja i života građana. Ubuduće će se zajednici suvlasnika (zgradi) dodjeljivati OIB kako bi se ubrzali upravni i sudski postupci te olakšalo apliciranje za fondove pri obnovi pročelja i energetske obnove. Predviđaju se i promjene u utvrđivanju potrebne većine suvlasnika za donošenje odluka o redovitom i izvanrednom održavanju zgrade. Za hitne popravke, primjerice, puknuće cijevi, neće biti potrebna suglasnost. Za nužne popravke, kao što je sanacija krova, bit će potrebna suglasnost 33 posto suvlasnika, za redovitu upravu, primjerice, odabir upravitelja ili ugradnju dizala, više od 50 posto, a za investicijsko održavanje, primjerice, prenamjenu stana, bit će potrebni potpisi 80 posto suvlasnika.

Pavo Đanić, ovlašteni agent za posredovanje u prometu nekretninama iz osječke tvrtke Fidus, nekretnine i investicije, smatra da svaka zabrana ili ograničavanje u konačnici ne donosi željene rezultate. "Traženje 80-postotne suglasnosti stanara za prenamjenu stanova u turističke apartmane i druge oblike kratkoročnog iznajmljivanja samo je prebacivanje loptice na treću stranu. Znači li to da na 'ulicu' prebacujemo odluku", pita se Đanić, držeći kako se treba detaljno propisati uvjete za turističke apratmane i druge oblike kratkoročnog iznajmljivanja te u tom slučaju suglasnost treba dati nadležno tijelo ili institucija, a ne suvlasnici stanova u zgradi.

Navodi primjer da je u zgradi s osam stanova dovoljno da dva suvlasnika budu protiv, možda baš s kojima vlasnik prostora, a koji zadovoljava sve zakonske preduvjete za prenamjenu, nije u "dobrim odnosima". "Ovakvom se odlukom na neki način zadire i u privatno vlasništvo. Netko je kupio nekretninu, platio porez na promet nekretninama, spreman je prenamijeniti stan, plaćati porez (visina paušalnog poreza ne može iznositi manje od 19,91 eura, a ni više od 199,08 eura) te, ponavljam, ne vidim razlog zašto tražiti suglasnost suvlasnika", objašnjava Đanić, dodajući kako nije siguran da će se ovakvom odlukom povećati ponuda slobodnih stanova jer je pitanje koliko će vlasnici takvih nekretnina biti spremni na dugoročni najam i pod kojim uvjetima, odnosno po kolikoj najamnini.

Podupire činjenicu da se država u svakom slučaju treba brinuti da mlade obitelji i građani s manjim primanjima mogu riješiti svoje stambeno pitanje. "Ali se pitam je li podstanarstvo rješenje i pomoć ili nešto drugo. Zašto gradovi, općine, županije i država ne ponude drugo kvalitetnije rješenje; primjerice, gradnju stanova gdje bi najamnima bila udio u kupoprodajnoj cijeni. Treba svakako pohvaliti slušanje i 'vapaje' za rješenjem navedene situacije, ali sam mišljenja da bi rasprava trebala biti daleko opsežnija i duža te uključiti puno više subjekata, jer se radi o jednoj od najvažnijih životnih potreba. Ako se navedena odluka usvoji, mislim da to neće utjecati na promet nekretninama, jer promet nekretninama ima svoje uspone i padove, na koje mi, kao zemlja s nešto manje o četiri milijuna stanovnika, ne možemo previše djelovati", zaključuje Đanić.

Rokovi

Zakon koji bi obuhvatio sve one koji imaju namjeru prenamijeniti stan za dnevni najam vrijedio bi od 1. siječnja 2025. S druge pak strane, u obrazloženju članaka koji govore o kratkoročnom najmu nigdje se ne spominje to da se zakon ne odnosi i na one koji trenutno kratkoročno rentaju, a za, primjerice, natkrivanje lođa i balkona, pregrađivanje stanova i postavljanje klima-uređaja u obrazloženju članka 19. izričito se navodi da "ova odredba, kao i cijeli Zakon, nema retroaktivno djelovanje te da ista nema utjecaj na ocjenu zakonitosti radova i preinaka napravljenih do dana stupanja na snagu ovoga zakona".

Stoga ostaje nejasno primjenjuju li se odredbe zakona o kratkoročnom najmu retroaktivno i hoće li potpise 80 posto stanara morati skupiti i postojeći ili samo budući kratkoročni iznajmljivači te hoće li se dvostruki iznos pričuve odnositi na sve ili samo buduće iznajmljivače. Mnogi sada smatraju da će zbog nepoznatih osoba koje borave u stambenoj zgradi i čestog mijenjanja ljudi koji se koriste zajedničkim prostorijama donošenjem ovakvog zakona doći do narušavanja kvalitete života ostalih stanara. Dio stručnjaka izričito drži da se zakon ne može primjenjivati retroaktivno, te da bi više koristi bilo od uvođenja poreznih mjera, odnosno povećanja oporezivanja dohotka od kratkoročnog najma, jer bi to imalo snažniji učinak na pad cijena nekretnina. Oni predviđaju također da bi, s obzirom na stupanje zakona na snagu početkom 2025., ove jeseni moglo doći do hiperinflacije registracije novih apartmana za kratkoročni najam. Sve su glasnije i najave udruga stanara koje se bore za deapartmanizaciju stambenih zgrada i protive se masovnom turizmu. To obrazlažu činjenicom da postojeća rješenja za otvaranje apartmana u stambenim zgradama nisu stečena prava, kako se to želi prikazati, jer nisu izdana na temelju zakona, s obzirom na to da ni u jednom zakonu ne stoji da se mogu izdavati takva rješenja u stambenim zgradama, nego samo u kućanstvima, odnosno kućama. n