Neusklađeni podaci, nejasne međe i neriješeni vlasnički odnosi godinama su stvarali pravnu nesigurnost na tržištu nekretnina u Hrvatskoj. U zemljišnim knjigama jedno, u katastru drugo, a stvarno stanje na terenu često treće. Takva situacija otežavala je prodaju, nasljeđivanje i ulaganja te otvarala prostor za dugotrajne sporove.

Kako bi se to konačno uredilo, država je pokrenula nacionalni projekt usklađivanja zemljišnih knjiga i katastra, jedan od najvećih zahvata u sređivanju zemljišnih evidencija u dugo vremena. U sklopu desetogodišnje katastarske izmjere već je obrađeno više od 500.000 parcela, no ključ uspjeha je sudjelovanje građana, istaknuto je u ovotjednom podcastu Špica s Macanom, voditelja Krešimira Macana.

PRAVNA SIGURNOST

Postupak se provodi u suradnji s Ministarstvom pravosuđa i ovlaštenim geodetskim tvrtkama, a omogućuje utvrđivanje granica, rješavanje imovinsko-pravnih odnosa i upis vlasništva ondje gdje dosad nije bilo evidentirano. To znači veću pravnu sigurnost i manje sporova, a poseban je fokus na područjima s dugom poviješću iseljavanja i zapuštenim zemljištima, gdje su podaci često nepotpuni ili zastarjeli. Građane se zato poziva da se odazovu i provjere svoje podatke jer cilj je projekta jednostavan - osigurati da svatko jasno zna što posjeduje i gdje su granice njegove imovine.

- Sve to na prvu zvuči vrlo složeno, a u praksi će prije svega biti dugotrajan proces. Program je planiran na razdoblje od deset godina, a vidjet ćemo hoće li to biti dovoljno. Riječ je o strateškoj odluci države da sustavno uredi katastar i zemljišne knjige. Hrvatska je pritom među rijetkim zemljama koje na ovako sveobuhvatan način provode postupke usklađivanja tih evidencija s ciljem da se na kraju procesa vlasnicima osiguraju potpuno uređeni i čisti vlasnički papiri - naveo je glavni ravnatelj Državne geodetske uprave Antonio Šustić.

Država postupak provodi preko ovlaštenih geodetskih tvrtki, certificiranih pri Državnoj geodetskoj upravi, a one na terenu djeluju kao produžena ruka države. Geodeti potom pozivaju sve stranke, i upisane vlasnike i one koji smatraju da imaju određena prava, te izlaze na njihove parcele. Zemljište se omeđuje, precizno određuju koordinate, evidentira izgrađeno stanje i utvrđuje način uporabe, poput livade, pašnjaka ili oranice.

Riječ je najprije o građevinskim područjima, ali ne zato što je projekt ograničen, nego zato što je u ovoj fazi strateški usmjeren tamo gdje je učinak najveći, pojasnio je Šustić.

- Obuhvaćeno je oko 550.000 hektara građevinskog zemljišta u Hrvatskoj, prema podacima Ministarstva prostornog uređenja. Upravo su to prostori najveće vrijednosti i interesa, područja koja privlače investitore i otvaraju mogućnosti razvoja. Uređena i pravno čista nekretnina građanima znači konkretnu korist - mogu je založiti za kredit, ishoditi građevinsku dozvolu, graditi, a potom objekt staviti u funkciju, primjerice za stanovanje ili turističku djelatnost. No projekt ne obuhvaća samo privatne vlasnike. U postupak su uključena i zemljišta u vlasništvu države, javnih poduzeća, gradova, općina i županija. Cilj je evidentirati i urediti svaku parcelu na tom području – doslovno svaki kvadratni metar, naveo je Šustić.

Komunikacija prema javnosti organizirana je jasno i jednostavno, uz precizne upute. Prvi i najvažniji korak za građane jest – odazvati se pozivu na obilježavanje granica, naglasio je predsjednik Hrvatske komore ovlaštenih inženjera geodezije, Vedran Car, a kao važan dio ističe informativnu kampanju koja javnost na vrijeme upoznaje s početkom izmjere.

Katastarska izmjera podrazumijeva usklađivanje katastarskih i zemljišnoknjižnih podataka sa stvarnim stanjem na terenu. Geodeti precizno mjere i evidentiraju parcele prema stvarnoj uporabi, onako kako ih vlasnici ili nositelji prava koriste. Tijekom postupka utvrđuju se granice, površine i stvarno stanje čestica, a svi prikupljeni podaci unose se u službene evidencije koje, nakon završetka izmjere, postaju važeće i službeno se koriste.

- Današnje katastarske izmjere oslanjaju se na suvremene geodetske instrumente koji omogućuju vrlo precizno utvrđivanje međa. Primjenom napredne tehnologije granice parcela određuju se znatno točnije nego nekada, pa vlasnici imaju jasniji pregled svog posjeda i manje dvojbi oko razgraničenja. Iako je tehnika napredovala, temelj postupka ostao je isti kao i prije dva stoljeća, kada je katastar prvi put uspostavljen – vlasnici i nositelji prava izlaze na teren kako bi pokazali tijek granica svojih čestica. Vlasnicima je posebno važan podatak o površini katastarske čestice, koji se danas može izračunati s preciznošću u centimetrima, a nekada su odstupanja dosezala i nekoliko metara - naveo je Vedran Car.

U Hrvatskoj se svake godine provodi sustavan pregled zemljišnih evidencija. Samo u ovoj godini završeno je oko 68 tisuća geodetskih elaborata koje izrađuju ovlašteni geodeti i potvrđuju nadležne službe. Cilj nije samo imati ažurne evidencije nego omogućiti vlasnicima da uredno evidentiraju svoju imovinu u službenim podacima, čime dobivaju pravnu sigurnost i podršku države.

Cijeli istočni dio Hrvatske uređen je kroz komasacije, koje osim katastarskih izmjera uključuju i organizaciju zemljišta radi poljoprivredne učinkovitosti. Komasacije objedinuju male parcele u veće, povećavaju prinose i olakšavaju gospodarenje. U sklopu tih zahvata uređivala su se i naselja, ne samo poljoprivredno zemljište. Hrvatska je uzor sebi – država je prepoznala važnost sustavnog uređenja zemljišta i investirala u katastarsku izmjeru. Procijenjena cijena po parceli iznosi 250 eura, što je znatno povoljnije od pojedinačnog rješavanja, a ulaganje se vraća kroz aktivaciju nekretnina u financijske tokove. Dok imovina nije uključena u te tokove, ona ostaje praktički "mrtvi kapital".

- Današnji postupak dodatno je moderniziran. Promijenjeni su propisi i poslovni procesi, tako da geodeti u privatnim tvrtkama sada angažiraju i pravnike, što prije nije bila praksa. Pravnici prisutni na terenu zajedno s geodetima prikupljaju svu potrebnu dokumentaciju, precizno definiraju parcelu i izrađuju tzv. popisni list. Taj dokument uključuje sve elemente zemljišnoknjižnog uloška i omogućava sudovima brži, jednostavniji i transparentniji postupak, bez višestrukih poziva na teren i ponovnih ročišta - naveo je Antonio Šustić.

Kada se svi vlasnici slože oko zajedničkog puta ili prava korištenja, primjerice tako da svaki vlasnik ustupi dio svoje parcele, taj se dogovor tada formalno definira i upisuje u evidencije bez ikakvih sporova. Na terenu se prvo utvrđuje stvarno stanje – granice parcela, njihova veličina, postojeća izgradnja i druge karakteristike zemljišta.

U sljedećoj fazi postupka provjeravaju se i potvrđuju podaci o vlasnicima kroz postupak predočavanja, kako bi se osigurala točnost i pravna valjanost upisa. Stranke se tada upoznaju s izmjerenim podacima i daju svoju suglasnost, čime se zapravo provodi kontrola svih terenskih radova i potvrđuje preciznost izmjerenih informacija.

SPAJANJE KATASTRA

Iako mnogi vjeruju da su katastarske evidencije potpuno uredne, spajanje katastra i zemljišnih knjiga često otkriva neslaganja i praznine. Digitalizacijom podataka u suradnji s Ministarstvom pravosuđa stvoren je jedinstveni sloj koji omogućuje uvid u stanje vlasništva, no izlaskom na teren ponekad se pokaže da osobe koje ranije nisu bile upisane još uvijek nemaju "čiste papire". Procjenjuje se da takvih slučajeva može biti i do 60 posto.

Najčešći problemi javljaju se kod parcela gdje vlasnici nisu uredno evidentirani ili nisu aktivno pratili stanje svoje imovine.

- Danas je obnova katastarskih i zemljišnoknjižnih evidencija u Hrvatskoj jedinstvena u regiji. I dok građani imaju obvezu prijaviti promjene na svojoj nekretnini, država se aktivno brine o točnosti i ažurnosti podataka, čime se osigurava pouzdano upravljanje imovinom - pojasnio je Car.

Spajanje katastra i zemljišnih knjiga posebno je važno zbog čestih neusklađenosti upisa, koje se otkrivaju tijekom katastarskih izmjera. U postupku, osoba upisana u zemljišnu knjigu i osoba upisana u katastar imaju jednaka prava - pravo vlasništva dokazuje se zakonom propisanim radnjama i dokazima.

Car je istaknuo da neusklađenost evidencija ne znači gubitak prava, već potrebu da se papiri uredno dovedu u red. Portal Uređena zemlja omogućuje vlasnicima da provjere svoje podatke i reagiraju ako primijete da nešto nedostaje ili nije pravilno upisano.

Često se događa da vlasnici posljednjih 15-20 godina nisu pratili stanje svojih parcela, što dovodi do neslaganja u evidencijama.

- Na stranicama programa i web-stranicama angažiranih tvrtki objavljuju se područja u postupku katastarske izmjere, koja se mogu pratiti i preko fotografija, a zatim doći do konkretnih parcela. Ovo je prilika za sve koji čuvaju papire "u kutiji" naslijeđene od roditelja ili baka da provjere svoje podatke i uredno ih upišu - zaključio je naveo je Šustić.