Osijek
BEZ PROMJENA NA TRŽIŠTU NEKRETNINA U OSIJEKU

Cijene malih stanova visoke, a sve traženije manje kuće
Objavljeno 6. svibnja, 2021.
Cijene kuća od 2010. do 2021. pale su 30 - 40 posto, a stanova su toliko rasle

Premda je zbog, sada već dugog trajanja, pandemije koronavirusa i njome prouzročene financijske krize bilo očekivano da će doći do pada interesa kupaca za kupovanje nekretnina, to se, međutim, nije dogodilo, a stručnjaci iz agencija za promet nekretninama ga ne očekuju ni tijekom 2021. godine. Znatnije promjene na tržištu nekretnina mogle bi uslijediti tek kada u Osijeku krene veća gradnja novih stanova, odnosno kada se počnu graditi nova stambena naselja, smatraju oni, a ne, kao do sada, manje stambene jedinice poput urbanih vila s tri do četiri stana, i to uglavnom većih površina od stotinu naviše četvornih metara. Hoće li se i kada to dogoditi, još uvijek nitko ne zna, no postoje kuloarska nagađanja da bi jedno novo atraktivno osječko naselje s više stanova moglo niknuti na zemljištu sada već bivše i nedavno ugašene osječke Šećerane. Pitanje je samo tko bi mogao biti investitor, a stručnjaci smatraju da bi tek takvo što moglo dovesti do korekcije sada poprilično visokih cijena svih stanova u Osijeka, i novogradnje i starogradnje, a posebice onih manje kvadrature ili, kako ih agenti za nekretnine znaju zvati, "konfekcijskih" stanova. Riječ je, dakako, o površinama od 30 do 60 kvadrata te garsonijerama koje sada u novogradnji koštaju od 1300 do 1500 eura po četvornom metru, ovisno, naravno, o lokaciji stambene jedinice, ali i opremi koja je u stan ugrađena.

Tri sobe, 50 kvadrata
Krunoslav Šabić, zamjenik predsjednika strukovne skupine pri HGK-u i vlasnik Agencije Tasman nekretnine, tvrdi da je APN donio dosta pozitivnih stvari jer je potaknuo mnoge obitelji nešto slabijeg financijskog stanja da krenu u rješavanje stambenog pitanja. Posebno se to odnosi na veće obitelji kojima APN pruža i veće subvencije.

- Iako se u početku činilo da će to biti privremena mjera, sada je sve izvjesnije da će biti trajna, i to je dobro jer je mnoge potaknula na kupnju – kaže Šabić, ponavljajući svoje mišljenje da cijene stanova u Osijeku nisu previsoke, već da su još uvijek samo u okviru prosjeka hrvatskog tržišta nekretnina.

Iznio nam je i jedan svjež i vrlo zanimljiv primjer gradnje stambene zgrade koji se upravo događa u Osijeku. Riječ je, kaže, o novogradnji u Donjem gradu čija je projektantica mlada arhitektica, zgradi s manjim stanovima od 27 četvornih metara, dvosobnim stanovima od 40 četvornih metara i trosobnima od 50 kvadrata stambenog prostora.

- Imaju potreban broj soba, a stan je tako projektiran da nema nepotrebnog gubitka stambenog prostora. Ljudi to pozdravljaju jer se radi o vrlo funkcionalno i ukusno uređenim stanovima. Cijena im je, međutim, 1600 eura po četvornom metru i valja vidjeti koliki će biti interes kupaca – tvrdi Šabić, napominjući kako je to ipak iznimka jer i dalje prevladava izgradnja luksuznih, velikih stanova u urbanim vilama.

Naime, i stariji stanovi drže cijene do 1300 eura za kvadrat, ovisno ipak o stanju tih stanova, odnosno jesu li skoro obnavljani ili ne.

Marijan Matijević, direktor Agencije Ljubek d.o.o., ističe da je tržište nekretnina u 2020. godini bilo vrlo nestabilno.

- Zbog APN kreditiranja vrlo brzo nestale su raspoložive količine korištenih stanova. Kako se njihov broj smanjio, cijene su se bitno povećale, osobito u drugom polugodištu prošle i prvom kvartalu 2021. godine. U navedenom razdoblju korišteni stanovi prodavali su se po cijenama od 900 do 1200 eura po kvadratu, a renovirani manji stanovi dosezali su cijene 1300 eura po četvornom metru, a u nekim slučajevima i više od toga.

Međutim, statistički podatci svih prodanih stanova na području Osijeka pokazuju varljivost statistike, pa po tome proizlazi da je prosječna cijena svih prodanih stanova u 2019. godini bila 942,23 eura, a lani 832 eura po četvornom metru. Navedeni podatci pokazuju nestabilnost cijena korištenih stanova i veliku šarolikost stanova u smislu uređenosti, pa je raspon cijena zbunjujući. Treba uzeti u obzir da su ulazni inputi za jedno potpuno renoviranje stana oko 300 eura po kvadratu stana, što je ujedno i razlika neuređenog od uređenog stana – analizira Matijević.

Zbog malog broja manjih stanova na tržištu mladi se ljudi sve više odlučuju na kupnju kuće, a Matijević smatra da time prave dobre poteze jer su cijene kuća bitno niže.

Kuće upola jeftinije
- Ako gledamo cijenu po četvornom metru, kuće su do upola jeftinije. Statistički gledano, cijene kuća su od 2010. do 2021. godine pale 30 - 40 posto, a stanova su, pak, toliko rasle. Pandemija bitno utječe na promet nekretnina jer prodavatelji respektiraju posjete kupaca, a i kupci čekaju da se situacija s COVID-om smiri – uvjeren je Matijević, dodavši da je sada karakteristična potražnja za gradilištima uličnih fronti iznad 14 metara i ukupne površine veće od 500 kvadrata radi gradnje urbanih vila, odnosno obiteljske gradnje s tri stana.

Zanimljivo je da u takve investicije sve više ulaze dvije ili tri obitelji koje same biraju projektante i izvođače te ih stanovi iziđu znatno jeftinije nego da su ih gotove kupili na tržištu.

Građevinski sektor ni u jeku pandemije koronavirusa u našem gradu nije stao, već samo malo usporio, i to isključivo zato što su investitori željeli vidjeti koliko bi pandemija mogla trajati i kakve će posljedice ona donijeti. Gradilišta novih stanova u Osijeku niču i sada ih ima dvadesetak. U posljednje vrijeme raste i potražnja za manjim kućama do 120 četvornih metara i cijenama do 80 tisuća eura kojih je na osječkom tržištu vrlo malo. Rezimirajući sve, i dalje se najviše traže mali stanovi koji se prodaju istog trenutka kada se nađu na tržištu jer vlasnici agencija za promet nekretninama imaju već unaprijed pripremljene liste zainteresiranih za kupnju.

Tomislav Prusina
I stranci zainteresirani za nekretninE
Zanimljiv je i podatak da se u Hrvatskoj godišnje proda oko 40 tisuća stanova, kuća, vikendica i apartmana, a da je čak svaki peti kupac odnosno vlasnik objekta stranac. Prema podatcima Porezne uprave, od 2013. do kraja 2018. godine u Hrvatskoj su najviše kupovali Slovenci, i to 10.000 nekretnina, Nijemci oko 5000, Austrijanci oko 3000, Talijani oko 1600, Šveđani čak 1200, a Mađari oko tisuću stambenih objekata.

Duško Grgur, predsjednik strukovne skupine pri HGK-u i direktor Agencije German d.o.o., tvrdi da je osobno baš nedavno bračnom paru iz Nizozemske prodao jedno seosko imanje u Vukovarsko-srijemskoj županiji, no da to nije čest slučaj.

- Godišnje imamo možda od pet do deset takvih upita, ali uglavnom se stranci zanimaju za apartmane na moru, najviše ih zanimaju Opatija, Lošinj i druge atraktivne lokacije u Istri i Dalmaciji. U posljednje vrijeme ima nešto upita i u Slavoniji, a uglavnom se traže vikendice uz vodu i na lokacijama netaknute prirode – kaže Grgur uvjeren kako bi u skorijoj budućnosti i to moglo porasti jer su sela pusta, nekretnine jeftine, a ljudi iz zapadne Europe traže mirnija mjesta na kojima mogu provesti u tišini nekoliko mjeseci godišnje.
1600 eura
1600

eura cijena je četvornog metra stana u novogradnji u Donjem gradu
Najčitanije iz rubrike