Priče o naglom rastu cijena nekretnina u Hrvatskoj vrlo su subjektivan pojam jer, prije svega, nije moguće utvrditi jedinstvenu cijenu kvadrata bilo koje nekretnine za područje cijele države.

Jednostavno, cijene nekretnina, bilo da je riječ o novim ili starim stanovima, kućama ili apartmanima u Dubrovniku, Splitu ili Zagrebu, neusporedivo su više od istih u Osijeku, Bjelovaru, Slavonskom Brodu ili Vinkovcima. Rekli bismo čak da je suludo i uspoređivati ih, iako se radi o istom proizvodu. No statistički podaci koje je nedavno objavio Državni zavod za statistiku kažu kako su cijene stambenih objekata u prva tri ovogodišnja mjeseca u odnosu na posljednji kvartal 2018. godine u prosjeku za Jadran više 4,6 posto, za Zagreb 4,3 posto, dok su za ostala područja cijene niže za 1,4 posto. Da, cijene nekretnina u ostalim dijelovima države niže su čak i unatoč državnim i lokalnim programima subvencioniranih stambenih kredita za građane.


To znači da bi za sve one koji iz Slavonije i Baranje planiraju rješavati stambeno pitanje u idućem razdoblju bilo isplativo ući u novi krug provedbe državnog projekta subvencioniranih kredita rezerviranom za rujan ove godine. Naime, cijene kvadrata ne bi im "pojele" subvenciju kao što je to slučaj primjerice korisnicima tih projekata na Jadranu, ili pak u Zagrebu. Promatrajući, međutim, na prošlogodišnjoj razini cijene nekretnina na ostalim su područjima rasle za neznatnih jedan posto, i to je vjerojatno taj dio koji je iskoristio mogućnosti državnih poticaja. Na Jadranu su cijene nekretnina i na godišnjoj razini opet rasle za 7,4 posto, dok je značajniji rast cijena zabilježen u Zagrebu s 11,4 posto.


Stručnjaci su ipak mnogo oprezniji kada se govori o divljanju cijena, jer kažu da su cijene oglašenih nekretnina najčešće u razmjeru i daleko od onoga što se uspije i realizirati. Barata se podatkom da se lani tek svaka šesta nekretnina koja je bila oglašena i prodala, i to najčešće ne prema traženim cijenama koje su ponuđene u oglasu, odnosno ako se i nađe kupac onda je to prema bitno nižim cijenama. Kako navodi Dubravko Ranilović, predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama pri HGK-u, razlozi povećanja prodaje, a time i cijena kvadrata, pojava je jeftinijeg novca s niskom kamatom, ali i stanje gospodarstva u Europi i u Hrvatskoj. No, smatra kako cijene ne mogu rasti u nedogled, kao što dugoročno ni novac ne može biti jeftin. On također navodi kako jedna kratkoročna potražnja ima utjecaja na cijene nekretnina, ali da je dobro što to kontinuirano traje već tri godine, zbog čega se i taj balon pomalo ispuhao.


- Pitanje je jesmo li dobili nove kupce, ili ljudi samo koriste subvencije. Vrlo je malo kreditno sposobnih u Hrvatskoj, a i subvencioniranje stambenog kredita nije idealna mjera – konstatira Ranilović.


Radi usporedbe reći ćemo da je među većim hrvatskim gradovima prosječna cijena kvadrata stana u Osijeku najjeftinija i kreće se oko tisuću eura. Slijede ga Rijeka i Pula s cijenom od 1600 do 1700 eura, zatim Zagreb oko 2000 eura, Zadar 2200 i Split s cijenom oko 2900 eura za kvadrat stana. Stručnjaci smatraju kako će cijene rasti još najviše godinu dana, no ni blizu sadašnjim tempom i prema trenutačnim stopama. Usporavanje rasta očekuje se već do kraja ove godine, drže oni.


Marijan Matijević, direktor Ljubek d.o.o., koji se dugi niz godina kupoprodajom nekretnina bavi na području cijele Slavonije i Baranje, smatra netočnim tvrdnju da su cijene nekretnina poraste.

- Točno je da su porasle cijene stanova za oko 14 posto 2018. godine u odnosu na godinu prije, odnosno cijena je narasla na oko 870 eura po kvadratnom metru. Rast se bilježi i u 2019. godini. Bitno je naglasiti da se rast odnosi na stanove veličine od 24 do 74 četvorna metra površine. Nadalje, osim površine na cijenu utječe i godina gradnje, pa su najskuplji korišteni stanovi sagrađeni u razdoblju od 2008. do 2016. godine - smatra Matijević.


Također dodaje da ima i nešto malo novogradnje te tako gledajući dobije se kriva slika, odnosno da su cijene oko 1000 eura za kvadrat, ili čak i više.


- Takvih je stanova najmanje na tržištu, i dodamo li im stanove u zgradama starijim od 40 godina, koji su najčešće u izvornom stanju, ili iste takve potpuno adaptirane, dobijete prosječnu cijenu od oko 870 eura u prošloj godini. Za prvih šest mjeseci ove godine cijene u navedenim gabaritima zbog nedostatka istih, a povećane potražnje zbog subvencija, porasle su približno u prosjeku na oko 900 eura po četvornom metru – pojašnjava nam ovaj poznavatelj tržišta nekretnina.


Primjerice stan od 55 kvadrata u središtu Osijeka koji je sagrađen 2012. godine može imati cijenu i 1100 eura za kvadrat, a isti takav (u izvornom stanju) građen prije 45 ili više godina, tržišno vrijedi oko 800 eura za kvadrat. Isti takav, pak, potpuno renoviran može vrijediti 900 do 1000 eura po četvornom metru, ovisno što je i kako je renovirano.


On, međutim, smatra da tržište nekretnina čine i obiteljske kuće, poslovni prostori, poljoprivredna zemljišta, garaže.... Sa sigurnošću se može konstatirati da je ta vrsta nekretnina u stalnom i bitnom padu kada je u pitanju tržište nekretnina na osječkom području.


Okviri u kojima se najčešće prometuju nekretnine u Osijeku, zaključuje Matijević, iznose od 30 do 70 tisuća eura. Iznad 90.000, ili 100.000 eura, vrlo rijetko i vrlo malo.

Voditelj Tasman-nekretnina d.o.o. Krunoslav Šabić kaže kako je očito da je potražnja porasla, jer su ljudi shvatili da je bolje imati vlastitu nekretninu nego biti u najmu.


- Banke su spustile kamate i ljudi su se odlučili na kupnju. Za rabljene starije stanove cijene su u blagom rastu. Tisuću eura takvog stana u središtu grada Osijeka bila je neka standarda cijena i ona blago raste u odnosu na prošlu godinu. Cijene novih nekretnina i dalje će rasti, a grade se i sve bolje i kvalitetnije nekretnine, kupci su sve zahtjevniji, traže novine koje prate vrijeme digitalizacije, daljinskog upravljanja... - tvrdi Šabić, dodajući da je danas jedna urbana vila od 100 kvadrata mnogo bolje opremljena nego prije desetak godina.


Drži kako su cijene nekretnina realne, a da je cijela regija sa sjedištem u Osijeku još uvijek najjeftiniji dio Hrvatske. Smatra da Slavonija ima još prostora za povećanje cijena u odnosu na ostatak države. To objašnjava činjenicom da je na Jadranu, ili u Zagrebu, cijena materijala kojim se grade stambeni objekti jednaka cijenama kod nas. Razlika je jedino u cijeni zemljišta, ali cijene kvadrata u tim su krajevima i pet puta veće.


Iz osobnog iskustva kaže kako gotovo polovinu kupaca u novim zgradama čine osobe koje su se doselile iz drugih gradova i mjesta Slavonije i Baranje, što dokazuje kako se ljudi već značajno doseljavaju u Osijek.
- Tako je vjerojatno i u drugim gradovima u koje dolaze iz manjih sredina u potrazi za poslom, školovanjem.. No, u manjim sredinama nema rasta cijena nekretnina, primjerice u Belom Manastiru lijepu katnicu sagrađenu 80-ih godina prošlog stoljeća može se kupiti za 40 tisuća eura i tek uz minimalna ulaganja - zaključuje Šabić.